Oba! Vou reformar a minha casa...

Voltando à nossa última conversa, o nosso imaginário cliente finalmente compra a casa dos sonhos, um sobrado em Botafogo, precisando de reformas. Contrata um arquiteto, faz o projeto e parte para o orçamento. E agora?

Bem, em primeiro lugar, deve-se procurar empresas pelo mesmo critério adotado para a contratação do arquiteto (vide artigo anterior). Opta-se por uns três orçamentos, suficientes para se ter uma visão realista do custo da obra. A escolha da empresa não deve ser balizada apenas pelo seu menor custo, pois, no mercado, o material é o mesmo e os valores muito similares entre os vários fornecedores, salvo num caso ou noutro de estoque antigo, promoções, etc. Mas, como saber se uma empresa ou outra tem o melhor preço? Muito simples: na contratação do projeto, pode ser incluída a confecção de uma planilha de serviços (exemplo em http://www.planilha.net/planilhassobencomenda.htm) e um caderno de especificações (ex. em http://www.cohab.mg.gov.br/imgup/arquivos/Encargos.pdf), e que deverão ser repassados para os concorrentes. Assim, você terá certeza de que todos orçaram a mesma coisa. Planilhas e cadernos de encargos são diferentes entre si, embora tratem da mesma coisa. Teoricamente, a planilha seria conseqüência do caderno de encargos. Daí a importância da experiência comprovada do arquiteto responsável pelo projeto, que será o autor das especificações da obra.

Uma coisa que o contratante deve ter sempre em mente, é que uma obra de reforma sempre traz surpresas. Mesmo num orçamento bem elaborado, os imprevistos podem representar um custo adicional de 10 a 20% no orçamento inicial. Por isso é sempre bom ter-se uma reserva financeira nessa ordem, que pode evitar interrupção nos trabalhos e maior desgaste com o construtor.   

Mas, digamos que você fez tudo certo e, na hora do orçamento o custo da obra ficou acima de suas reservas? Nesse caso v. tem algumas alternativas. A primeira é financiar a diferença com o construtor. Dificilmente ele irá recusar e o custo financeiro será mínimo, ao contrário de um empréstimo bancário, outra alternativa possível. V. também pode optar por não fazer alguns serviços da planilha, deixando-os para mais tarde, quando estiver novamente capitalizado. Essa, porém, é uma alternativa que deve ser bem avaliada, pois fazer obra com a casa em uso é um transtorno dos grandes. Além do mais, o serviço acaba saindo mais caro, seja por se iniciar um novo processo, com custos diluído num universo muito menor, seja por que interfere em partes concluídas que deverão ser refeitas, claro, com algum custo.

Depois de tudo isso, muna-se de um contrato muito bem elaborado (não custa nada consultar seu advogado), e mãos à obra, sem esquecer que a liberação de dinheiro para as fases da obra deve acompanhar um cronograma físico-financeiro pré-elaborado, ou seja, etapa não concluída não deve ser paga, jamais. Boa sorte e, se tiver alguma dúvida, escreva pra gente.  

Construir, reformar, ou comprar pronto?

O velho sonho da casa própria sempre nos conduz a procurar a melhor alternativa para realizá-lo. Comprar um imóvel pronto ou um imóvel usado? Reformar aquela casinha, que seria vendida para completar o valor do novo apartamento? Afinal, o que é melhor?

Para cada questão existe uma resposta melhor, mais adequada, dependendo do local, do tamanho, dos objetivos etc. Por isso, diante de tantas variáveis, a questão do menor custo, por exemplo, pode se tornar irrelevante, principalmente porque, sendo um investimento de longo prazo (quer seja pelo tempo de financiamento, quer seja pelo tempo de usufruto e permanência) o custo menor de início pode se traduzir numa alternativa que gere despesas permanentes ao longo dos anos.

Tomemos como parâmetro um imóvel na Barra da Tijuca, de valor menor que outro similar em Botafogo, porém, muito mais distante do centro da cidade, local de trabalho do pretendente. O tempo de trajeto de casa para o escritório, os gastos com transportes ou combustível, multiplicados pelo período de utilização do imóvel (15, 20, 30 anos), pode se traduzir ao final, num custo total extraordinariamente mais alto para a empreitada, além de prejudicar sensivelmente a qualidade de vida do nosso novo proprietário.

Mas, digamos que você tenha encontrado um apartamento bacana, num local agradável e perto do trabalho e, ainda por cima, com uma estação do metrô do lado. Seria perfeito, não fosse o alto custo do imóvel - pensa você. Aí, talvez a melhor alternativa seja aquela casa antiga, precisando de reforma e que v. viu pertinho dali. Juntando tudo, o preço é mais em conta, mas tem a questão da reforma. Será que vale a pena? Bem, aí v. terá que analisar outras questões que não estavam previstas no primeiro caso, tais como o estado geral da casa, o que pode ou não ser reaproveitado, se dá para ocupar o imóvel no estado atual e fazer a reforma aos poucos, e ainda, se a somatório de tudo, mais o natural desgaste emocional que uma obra de reforma provoca, compensa a opção. E na maioria das vezes a resposta é: sim, compensa.

Inicialmente, uma boa dica é a obtenção de um laudo técnico da verdadeira condição física do que se está comprando, fornecido por um especialista, preferencialmente alguém que não venha a participar da reforma, para maior garantia de isenção na análise. De posse dessa espécie de “raio x” da construção, já se pode partir para a negociação, proposta etc. Contudo, alguns cuidados devem ser tomados para que o negócio não vire uma enorme dor de cabeça. Documentação legal, impostos quitados, dividas com concessionárias de serviços (água, luz, gás), entre outros, são itens de verificação de praxe; aliás, isso serve para qualquer imóvel usado, inclusive para terrenos onde já existiu alguma construção recém demolida. Agora, o que indiscutivelmente dá mais trabalho é a contratação da obra, principalmente a contratação dos profissionais que a conduzirão.

Objetivamente falando, obra de reforma é com Arquiteto ou, excepcionalmente, com Engenheiro Civil muito experiente e com uma boa sensibilidade arquitetônica. Projeto residencial – perdoem-me os engenheiros – deveria ser atribuição apenas do arquiteto, cuja formação, ao contrário do que possa parecer, pouco tem a ver com a dos engenheiros, especialmente quanto ao planejamento dos espaços e às soluções estéticas. Para se escolher um Arquiteto, não há um critério específico. O bom senso sugere a busca por alguém com uma experiência mínima de uns cinco a dez anos, que possa apresentar um bom portfólio e uma carteira de clientes, digamos, satisfeitos. Vencida esta fase, o próximo passo é a elaboração de um programa de necessidades, que o arquiteto tem plena condição de oferecer, auxiliando na determinação das prioridades do projeto – se terá piscina, se duas suítes, copa, varanda etc. A seguir, parte-se para o orçamento da obra. Esse é um capítulo à parte que veremos mais adiante. Até lá!