AUTOVISTORIA - Que coisa misteriosa é essa?

Hoje, a fim de esclarecer melhor e, em algumas poucas palavras, postamos algumas considerações que visam auxiliar os Síndicos e Administradores de imóveis, no evento que se denomina Autovistoria, o laudo técnico das reais condições físicas das edificações cadastradas na Prefeitura do Rio de Janeiro, instituído por decreto do Exmº Sr. Prefeito da cidade, e cujo primeiro prazo de apresentação da documentação ao órgão fiscalizador expira em 1º de janeiro de 2014.

Na palestra realizada no CAU-RJ (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro), ministrada pelo Arqº Silvio Coelho, coordenador de Fiscalização Predial da Secretaria Municipal de Urbanismo, ficou clara a urgência em se criar meios que atestem as condições dos edifícios urbanos, assim como, também cristalina, a impossibilidade de se conceber um roteiro prévio de como devam se conduzir essas verificações técnicas, tal a diversidade de características dos imóveis, da experiência de cada profissional que se propõe a esta especialidade, e ainda, ao caráter subjetivo que alguns pareceres podem apresentar.    

           Autovistoria –  o que é?

         Com cerca de 280 000 condomínios urbanos cadastrados, categorizados nos critérios do Decreto Regulamentador Municipal nº 37426 (anexo 1, abaixo) como edificações que carecem de garantias de “conservação, estabilidade e segurança”, a Prefeitura do Rio de Janeiro vem buscando alternativas para garantir essas prerrogativas, agora através do instrumento legal denominado AUTOVISTORIA.

A autovistoria nada mais é que a verificação técnica confiável das verdadeiras condições da edificação, de sorte a que possa garantir, principalmente, a segurança de seus ocupantes e usuários. O artigo 1º do decreto regulamentador é muito claro e objetivo nesse aspecto:

Art. 1º Ficam os responsáveis pelas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, inclusive as edificações tombadas, preservadas e tuteladas, obrigados a realizar vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

Entende-se como “verificação técnica confiável”, o trabalho executado apenas por Arquitetos e Engenheiros, considerados perfeitamente aptos a essa tarefa, face à sua formação e conhecimentos específicos, tendo como diferencial apenas a experiência profissional de cada um.

O que deve ser vistoriado? 

• Em princípio, devem ser vistoriadas todas as partes da edificação que sejam passíveis de degradação, deterioração e manutenção. Assim, devem-se verificar os aspectos estruturais, as instalações elétricas, hidráulicas, integridade de elementos de fachada e de seus revestimentos, instalações mecânicas (elevadores, ar-condicionado central – quando houver – casas de máquinas de bombas de incêndio etc.), quaisquer indícios e/ou causas de patologias as mais diversas - infiltrações, trincas, vazamentos, aquecimentos indevidos -, estruturas dos telhados e coberturas, elementos diversos agregados ao prédio, conservação e segurança de elementos de play groud, garagens, central de distribuição de gás, enfim, tudo o que merecer a atenção do vistoriador com relação à tríade conservação, estabilidade e segurança.
• Especial atenção deve ser dada às instalações elétricas, considerando seus ramais de entrada, quadros de comando, P.C. de medição, transformadores (quando houver), quadros de distribuição, caixas de passagem, conexões e todo e qualquer ponto que contenha potencial elétrico, em uso ou não. 
• Entenda-se que todas as vistorias ocorrerão em partes comuns da edificação, mesmo aquelas de acesso restrito, como PC’s de medição, casa-de-máquinas de elevador, cabine de bombas de incêndio etc.
• Nenhuma visitação será feita em unidades autônomas, dentro do processo da Autovistoria proposto, exceto aquelas consideradas inevitavelmente necessárias, quando da suspeita de que alguma anomalia verificada tenha sua origem no espaço particular de um condômino. Muito embora o vistoriador não possa exigir acesso à unidade autônoma suspeita, o seu impedimento à informação poderá comprometer ou mesmo inviabilizar a validade do laudo de vistoria contratado. 

Como contratar? 

Em se tratando de um decreto muito recente, esse trabalho ainda está em estágio de desenvolvimento. No entanto, vários profissionais já estão plenamente aptos à realização de autovistorias, considerando ser esta a extensão de suas atuações anteriores em perícias, laudos técnicos, estudos de patologias das edificações, etc. Para sua garantia, o contratante deverá apenas certificar-se da capacidade técnica do profissional em vista, avaliando sua experiência anterior, bem como sua regularidade junto ao seu órgão de classe. Nossa recomendação é que sempre se faça essa verificação.

A contratação de um profissional habilitado à Autovistoria não exime o Condomínio/Administrador de suas responsabilidades primárias, podendo até mesmo ampliá-las, quando do caso de se constatarem necessidades de providências imediatas quanto à manutenção da segurança da edificação. Da mesma forma, responsabiliza o profissional, quando o trabalho realizado omitir (intencionalmente ou não) condições de risco, necessidades de correção, ou quando houver manipulação de informações que logrem os objetivos do Decreto acima mencionado.

E quanto custa? 

Essa ainda é uma questão controversa. Nosso critério de custos se baseia na área a ser prospectada, na complexidade das instalações existentes e nas condições físicas do imóvel. Dessa forma, somente após uma verificação primária da edificação é que poderemos ofertar um valor justo para o trabalho a ser realizado. Adotamos o critério do pagamento de 50% do valor proposto, e o restante, na entrega do laudo de Autovistoria devidamente assinado, com firma reconhecida em Cartório. 

Conclusão: 

Entendemos que a Altovistoria deva ser compreendida como uma espécie de Selo de Qualidade da edificação, sendo moeda de valor no momento de comercialização do imóvel. Antes de ser uma despesa, a Autovistoria é um investimento na segurança e na valorização do patrimônio.

Esperamos ter contribuído com alguma luz para o tema, ainda muito controverso e complexo. Certamente, na medida em que os trabalhos gerarem uma nova rotina na vida de Síndicos e Administradores, muitos dos mecanismos ora sugeridos ou previstos, serão aperfeiçoados, trazendo maiores índices de tranquilidade, segurança e satisfação aos que administram patrimônios pessoais ou coletivos.