AUTOVISTORIA - Que coisa misteriosa é essa?

Hoje, a fim de esclarecer melhor e, em algumas poucas palavras, postamos algumas considerações que visam auxiliar os Síndicos e Administradores de imóveis, no evento que se denomina Autovistoria, o laudo técnico das reais condições físicas das edificações cadastradas na Prefeitura do Rio de Janeiro, instituído por decreto do Exmº Sr. Prefeito da cidade, e cujo primeiro prazo de apresentação da documentação ao órgão fiscalizador expira em 1º de janeiro de 2014.

Na palestra realizada no CAU-RJ (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro), ministrada pelo Arqº Silvio Coelho, coordenador de Fiscalização Predial da Secretaria Municipal de Urbanismo, ficou clara a urgência em se criar meios que atestem as condições dos edifícios urbanos, assim como, também cristalina, a impossibilidade de se conceber um roteiro prévio de como devam se conduzir essas verificações técnicas, tal a diversidade de características dos imóveis, da experiência de cada profissional que se propõe a esta especialidade, e ainda, ao caráter subjetivo que alguns pareceres podem apresentar.    

           Autovistoria –  o que é?

         Com cerca de 280 000 condomínios urbanos cadastrados, categorizados nos critérios do Decreto Regulamentador Municipal nº 37426 (anexo 1, abaixo) como edificações que carecem de garantias de “conservação, estabilidade e segurança”, a Prefeitura do Rio de Janeiro vem buscando alternativas para garantir essas prerrogativas, agora através do instrumento legal denominado AUTOVISTORIA.

A autovistoria nada mais é que a verificação técnica confiável das verdadeiras condições da edificação, de sorte a que possa garantir, principalmente, a segurança de seus ocupantes e usuários. O artigo 1º do decreto regulamentador é muito claro e objetivo nesse aspecto:

Art. 1º Ficam os responsáveis pelas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro, inclusive as edificações tombadas, preservadas e tuteladas, obrigados a realizar vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das medidas reparadoras.

Entende-se como “verificação técnica confiável”, o trabalho executado apenas por Arquitetos e Engenheiros, considerados perfeitamente aptos a essa tarefa, face à sua formação e conhecimentos específicos, tendo como diferencial apenas a experiência profissional de cada um.

O que deve ser vistoriado? 

• Em princípio, devem ser vistoriadas todas as partes da edificação que sejam passíveis de degradação, deterioração e manutenção. Assim, devem-se verificar os aspectos estruturais, as instalações elétricas, hidráulicas, integridade de elementos de fachada e de seus revestimentos, instalações mecânicas (elevadores, ar-condicionado central – quando houver – casas de máquinas de bombas de incêndio etc.), quaisquer indícios e/ou causas de patologias as mais diversas - infiltrações, trincas, vazamentos, aquecimentos indevidos -, estruturas dos telhados e coberturas, elementos diversos agregados ao prédio, conservação e segurança de elementos de play groud, garagens, central de distribuição de gás, enfim, tudo o que merecer a atenção do vistoriador com relação à tríade conservação, estabilidade e segurança.
• Especial atenção deve ser dada às instalações elétricas, considerando seus ramais de entrada, quadros de comando, P.C. de medição, transformadores (quando houver), quadros de distribuição, caixas de passagem, conexões e todo e qualquer ponto que contenha potencial elétrico, em uso ou não. 
• Entenda-se que todas as vistorias ocorrerão em partes comuns da edificação, mesmo aquelas de acesso restrito, como PC’s de medição, casa-de-máquinas de elevador, cabine de bombas de incêndio etc.
• Nenhuma visitação será feita em unidades autônomas, dentro do processo da Autovistoria proposto, exceto aquelas consideradas inevitavelmente necessárias, quando da suspeita de que alguma anomalia verificada tenha sua origem no espaço particular de um condômino. Muito embora o vistoriador não possa exigir acesso à unidade autônoma suspeita, o seu impedimento à informação poderá comprometer ou mesmo inviabilizar a validade do laudo de vistoria contratado. 

Como contratar? 

Em se tratando de um decreto muito recente, esse trabalho ainda está em estágio de desenvolvimento. No entanto, vários profissionais já estão plenamente aptos à realização de autovistorias, considerando ser esta a extensão de suas atuações anteriores em perícias, laudos técnicos, estudos de patologias das edificações, etc. Para sua garantia, o contratante deverá apenas certificar-se da capacidade técnica do profissional em vista, avaliando sua experiência anterior, bem como sua regularidade junto ao seu órgão de classe. Nossa recomendação é que sempre se faça essa verificação.

A contratação de um profissional habilitado à Autovistoria não exime o Condomínio/Administrador de suas responsabilidades primárias, podendo até mesmo ampliá-las, quando do caso de se constatarem necessidades de providências imediatas quanto à manutenção da segurança da edificação. Da mesma forma, responsabiliza o profissional, quando o trabalho realizado omitir (intencionalmente ou não) condições de risco, necessidades de correção, ou quando houver manipulação de informações que logrem os objetivos do Decreto acima mencionado.

E quanto custa? 

Essa ainda é uma questão controversa. Nosso critério de custos se baseia na área a ser prospectada, na complexidade das instalações existentes e nas condições físicas do imóvel. Dessa forma, somente após uma verificação primária da edificação é que poderemos ofertar um valor justo para o trabalho a ser realizado. Adotamos o critério do pagamento de 50% do valor proposto, e o restante, na entrega do laudo de Autovistoria devidamente assinado, com firma reconhecida em Cartório. 

Conclusão: 

Entendemos que a Altovistoria deva ser compreendida como uma espécie de Selo de Qualidade da edificação, sendo moeda de valor no momento de comercialização do imóvel. Antes de ser uma despesa, a Autovistoria é um investimento na segurança e na valorização do patrimônio.

Esperamos ter contribuído com alguma luz para o tema, ainda muito controverso e complexo. Certamente, na medida em que os trabalhos gerarem uma nova rotina na vida de Síndicos e Administradores, muitos dos mecanismos ora sugeridos ou previstos, serão aperfeiçoados, trazendo maiores índices de tranquilidade, segurança e satisfação aos que administram patrimônios pessoais ou coletivos.

Mão-de obra: um problemão sem solução imediata

 

      Vivemos um momento especialmente delicado na construção civil brasileira. Por um lado, a reativação dos financiamentos de longo prazo para as classes média e populares; por outro, a demanda forte gerada pelas obras de infra-estrutura em geral, pela realização de grandes eventos nos próximos anos, e até mesmo pela política menos acanhada de alguns setores da economia, que de vez em quando resolvem acreditar que o investimento é o melhor caminho, apesar dos juros pagos pelo governo e que são um desincentivo à produção. 

    O chamado apagão de mão de obra está instalado em todos os setores de nossa economia. É difícil se encontrar uma empregada doméstica, um ascensorista ou um técnico em informática. No setor de construção, todos os profissionais, hoje, estão raros. E bons profissionais então, são quase uma lenda. E quais as causas desse panorama? São muitas.

Primeiramente, o ramo nunca trouxe uma remuneração à altura do status da atividade, uma das locomotivas da economia de qualquer região. Isso fez com que não houvesse investimentos na qualificação dos profissionais da área, assim como não incentivou as novas gerações a se inserirem no ramo. Depois, a longa estiagem desse mercado que fez com que seus profissionais migrassem para outros ramos, numa alternativa de sobrevivência. Por outro lado, não há interesse do estado ou das grandes construtoras e empreiteiras em melhorar as condições de remuneração e qualificação da classe, uma vez que isso se reflete em elevação dos custos, o que confronta com o espírito especulativo do mercado construtor. Muito bem, e agora, o que fazer? Bem, depende do que v. esteja precisando. Se precisa de mão de obra, sendo um construtor, terá que oferecer alguma vantagem ao funcionário, como forma de atraí-lo para sua empresa. E aí vale um plano de saúde, cesta básica, refeição diferenciada, ou qualquer outro benefício atrativo, dependendo da região em que se esteja trabalhando. Num local onde não haja linha de ônibus regular, o transporte ponto a ponto já é uma oferta e tanto. Mas, se você for o consumidor final, e quiser fazer uma reforma, por exemplo, apesar de um pouco mais difícil, v. pode tomar algumas atitudes e diminuir muito o risco de aborrecimentos e prejuízos. Primeiramente, procure estabelecer uma concorrência justa entre os candidatos (ao menos três) à execução de sua obra. Não se iluda com preços abaixo da média. Geralmente isso indica que a mão de obra utilizada não tem nada de especial. Pode até ser razoável, ou mesmo muito boa, mas não é natural que assim seja. Como também não é uma regra geral a de que um preço mais alto signifique obrigatoriamente um construtor mais qualificado. Portanto, para sair dessa sinuca de bico, convém você tomar informações sobre um e outro (de novo, no mínimo três), a fim de que possa balizar melhor sua contratação. 

       Boa sorte, e lembre-se: na dúvida, escreva pra gente.   

Oba! Vou reformar a minha casa...

Voltando à nossa última conversa, o nosso imaginário cliente finalmente compra a casa dos sonhos, um sobrado em Botafogo, precisando de reformas. Contrata um arquiteto, faz o projeto e parte para o orçamento. E agora?

Bem, em primeiro lugar, deve-se procurar empresas pelo mesmo critério adotado para a contratação do arquiteto (vide artigo anterior). Opta-se por uns três orçamentos, suficientes para se ter uma visão realista do custo da obra. A escolha da empresa não deve ser balizada apenas pelo seu menor custo, pois, no mercado, o material é o mesmo e os valores muito similares entre os vários fornecedores, salvo num caso ou noutro de estoque antigo, promoções, etc. Mas, como saber se uma empresa ou outra tem o melhor preço? Muito simples: na contratação do projeto, pode ser incluída a confecção de uma planilha de serviços (exemplo em http://www.planilha.net/planilhassobencomenda.htm) e um caderno de especificações (ex. em http://www.cohab.mg.gov.br/imgup/arquivos/Encargos.pdf), e que deverão ser repassados para os concorrentes. Assim, você terá certeza de que todos orçaram a mesma coisa. Planilhas e cadernos de encargos são diferentes entre si, embora tratem da mesma coisa. Teoricamente, a planilha seria conseqüência do caderno de encargos. Daí a importância da experiência comprovada do arquiteto responsável pelo projeto, que será o autor das especificações da obra.

Uma coisa que o contratante deve ter sempre em mente, é que uma obra de reforma sempre traz surpresas. Mesmo num orçamento bem elaborado, os imprevistos podem representar um custo adicional de 10 a 20% no orçamento inicial. Por isso é sempre bom ter-se uma reserva financeira nessa ordem, que pode evitar interrupção nos trabalhos e maior desgaste com o construtor.   

Mas, digamos que você fez tudo certo e, na hora do orçamento o custo da obra ficou acima de suas reservas? Nesse caso v. tem algumas alternativas. A primeira é financiar a diferença com o construtor. Dificilmente ele irá recusar e o custo financeiro será mínimo, ao contrário de um empréstimo bancário, outra alternativa possível. V. também pode optar por não fazer alguns serviços da planilha, deixando-os para mais tarde, quando estiver novamente capitalizado. Essa, porém, é uma alternativa que deve ser bem avaliada, pois fazer obra com a casa em uso é um transtorno dos grandes. Além do mais, o serviço acaba saindo mais caro, seja por se iniciar um novo processo, com custos diluído num universo muito menor, seja por que interfere em partes concluídas que deverão ser refeitas, claro, com algum custo.

Depois de tudo isso, muna-se de um contrato muito bem elaborado (não custa nada consultar seu advogado), e mãos à obra, sem esquecer que a liberação de dinheiro para as fases da obra deve acompanhar um cronograma físico-financeiro pré-elaborado, ou seja, etapa não concluída não deve ser paga, jamais. Boa sorte e, se tiver alguma dúvida, escreva pra gente.  

Construir, reformar, ou comprar pronto?

O velho sonho da casa própria sempre nos conduz a procurar a melhor alternativa para realizá-lo. Comprar um imóvel pronto ou um imóvel usado? Reformar aquela casinha, que seria vendida para completar o valor do novo apartamento? Afinal, o que é melhor?

Para cada questão existe uma resposta melhor, mais adequada, dependendo do local, do tamanho, dos objetivos etc. Por isso, diante de tantas variáveis, a questão do menor custo, por exemplo, pode se tornar irrelevante, principalmente porque, sendo um investimento de longo prazo (quer seja pelo tempo de financiamento, quer seja pelo tempo de usufruto e permanência) o custo menor de início pode se traduzir numa alternativa que gere despesas permanentes ao longo dos anos.

Tomemos como parâmetro um imóvel na Barra da Tijuca, de valor menor que outro similar em Botafogo, porém, muito mais distante do centro da cidade, local de trabalho do pretendente. O tempo de trajeto de casa para o escritório, os gastos com transportes ou combustível, multiplicados pelo período de utilização do imóvel (15, 20, 30 anos), pode se traduzir ao final, num custo total extraordinariamente mais alto para a empreitada, além de prejudicar sensivelmente a qualidade de vida do nosso novo proprietário.

Mas, digamos que você tenha encontrado um apartamento bacana, num local agradável e perto do trabalho e, ainda por cima, com uma estação do metrô do lado. Seria perfeito, não fosse o alto custo do imóvel - pensa você. Aí, talvez a melhor alternativa seja aquela casa antiga, precisando de reforma e que v. viu pertinho dali. Juntando tudo, o preço é mais em conta, mas tem a questão da reforma. Será que vale a pena? Bem, aí v. terá que analisar outras questões que não estavam previstas no primeiro caso, tais como o estado geral da casa, o que pode ou não ser reaproveitado, se dá para ocupar o imóvel no estado atual e fazer a reforma aos poucos, e ainda, se a somatório de tudo, mais o natural desgaste emocional que uma obra de reforma provoca, compensa a opção. E na maioria das vezes a resposta é: sim, compensa.

Inicialmente, uma boa dica é a obtenção de um laudo técnico da verdadeira condição física do que se está comprando, fornecido por um especialista, preferencialmente alguém que não venha a participar da reforma, para maior garantia de isenção na análise. De posse dessa espécie de “raio x” da construção, já se pode partir para a negociação, proposta etc. Contudo, alguns cuidados devem ser tomados para que o negócio não vire uma enorme dor de cabeça. Documentação legal, impostos quitados, dividas com concessionárias de serviços (água, luz, gás), entre outros, são itens de verificação de praxe; aliás, isso serve para qualquer imóvel usado, inclusive para terrenos onde já existiu alguma construção recém demolida. Agora, o que indiscutivelmente dá mais trabalho é a contratação da obra, principalmente a contratação dos profissionais que a conduzirão.

Objetivamente falando, obra de reforma é com Arquiteto ou, excepcionalmente, com Engenheiro Civil muito experiente e com uma boa sensibilidade arquitetônica. Projeto residencial – perdoem-me os engenheiros – deveria ser atribuição apenas do arquiteto, cuja formação, ao contrário do que possa parecer, pouco tem a ver com a dos engenheiros, especialmente quanto ao planejamento dos espaços e às soluções estéticas. Para se escolher um Arquiteto, não há um critério específico. O bom senso sugere a busca por alguém com uma experiência mínima de uns cinco a dez anos, que possa apresentar um bom portfólio e uma carteira de clientes, digamos, satisfeitos. Vencida esta fase, o próximo passo é a elaboração de um programa de necessidades, que o arquiteto tem plena condição de oferecer, auxiliando na determinação das prioridades do projeto – se terá piscina, se duas suítes, copa, varanda etc. A seguir, parte-se para o orçamento da obra. Esse é um capítulo à parte que veremos mais adiante. Até lá!