Oba! Vou reformar a minha casa...

Voltando à nossa última conversa, o nosso imaginário cliente finalmente compra a casa dos sonhos, um sobrado em Botafogo, precisando de reformas. Contrata um arquiteto, faz o projeto e parte para o orçamento. E agora?

Bem, em primeiro lugar, deve-se procurar empresas pelo mesmo critério adotado para a contratação do arquiteto (vide artigo anterior). Opta-se por uns três orçamentos, suficientes para se ter uma visão realista do custo da obra. A escolha da empresa não deve ser balizada apenas pelo seu menor custo, pois, no mercado, o material é o mesmo e os valores muito similares entre os vários fornecedores, salvo num caso ou noutro de estoque antigo, promoções, etc. Mas, como saber se uma empresa ou outra tem o melhor preço? Muito simples: na contratação do projeto, pode ser incluída a confecção de uma planilha de serviços (exemplo em http://www.planilha.net/planilhassobencomenda.htm) e um caderno de especificações (ex. em http://www.cohab.mg.gov.br/imgup/arquivos/Encargos.pdf), e que deverão ser repassados para os concorrentes. Assim, você terá certeza de que todos orçaram a mesma coisa. Planilhas e cadernos de encargos são diferentes entre si, embora tratem da mesma coisa. Teoricamente, a planilha seria conseqüência do caderno de encargos. Daí a importância da experiência comprovada do arquiteto responsável pelo projeto, que será o autor das especificações da obra.

Uma coisa que o contratante deve ter sempre em mente, é que uma obra de reforma sempre traz surpresas. Mesmo num orçamento bem elaborado, os imprevistos podem representar um custo adicional de 10 a 20% no orçamento inicial. Por isso é sempre bom ter-se uma reserva financeira nessa ordem, que pode evitar interrupção nos trabalhos e maior desgaste com o construtor.   

Mas, digamos que você fez tudo certo e, na hora do orçamento o custo da obra ficou acima de suas reservas? Nesse caso v. tem algumas alternativas. A primeira é financiar a diferença com o construtor. Dificilmente ele irá recusar e o custo financeiro será mínimo, ao contrário de um empréstimo bancário, outra alternativa possível. V. também pode optar por não fazer alguns serviços da planilha, deixando-os para mais tarde, quando estiver novamente capitalizado. Essa, porém, é uma alternativa que deve ser bem avaliada, pois fazer obra com a casa em uso é um transtorno dos grandes. Além do mais, o serviço acaba saindo mais caro, seja por se iniciar um novo processo, com custos diluído num universo muito menor, seja por que interfere em partes concluídas que deverão ser refeitas, claro, com algum custo.

Depois de tudo isso, muna-se de um contrato muito bem elaborado (não custa nada consultar seu advogado), e mãos à obra, sem esquecer que a liberação de dinheiro para as fases da obra deve acompanhar um cronograma físico-financeiro pré-elaborado, ou seja, etapa não concluída não deve ser paga, jamais. Boa sorte e, se tiver alguma dúvida, escreva pra gente.  

Construir, reformar, ou comprar pronto?

O velho sonho da casa própria sempre nos conduz a procurar a melhor alternativa para realizá-lo. Comprar um imóvel pronto ou um imóvel usado? Reformar aquela casinha, que seria vendida para completar o valor do novo apartamento? Afinal, o que é melhor?

Para cada questão existe uma resposta melhor, mais adequada, dependendo do local, do tamanho, dos objetivos etc. Por isso, diante de tantas variáveis, a questão do menor custo, por exemplo, pode se tornar irrelevante, principalmente porque, sendo um investimento de longo prazo (quer seja pelo tempo de financiamento, quer seja pelo tempo de usufruto e permanência) o custo menor de início pode se traduzir numa alternativa que gere despesas permanentes ao longo dos anos.

Tomemos como parâmetro um imóvel na Barra da Tijuca, de valor menor que outro similar em Botafogo, porém, muito mais distante do centro da cidade, local de trabalho do pretendente. O tempo de trajeto de casa para o escritório, os gastos com transportes ou combustível, multiplicados pelo período de utilização do imóvel (15, 20, 30 anos), pode se traduzir ao final, num custo total extraordinariamente mais alto para a empreitada, além de prejudicar sensivelmente a qualidade de vida do nosso novo proprietário.

Mas, digamos que você tenha encontrado um apartamento bacana, num local agradável e perto do trabalho e, ainda por cima, com uma estação do metrô do lado. Seria perfeito, não fosse o alto custo do imóvel - pensa você. Aí, talvez a melhor alternativa seja aquela casa antiga, precisando de reforma e que v. viu pertinho dali. Juntando tudo, o preço é mais em conta, mas tem a questão da reforma. Será que vale a pena? Bem, aí v. terá que analisar outras questões que não estavam previstas no primeiro caso, tais como o estado geral da casa, o que pode ou não ser reaproveitado, se dá para ocupar o imóvel no estado atual e fazer a reforma aos poucos, e ainda, se a somatório de tudo, mais o natural desgaste emocional que uma obra de reforma provoca, compensa a opção. E na maioria das vezes a resposta é: sim, compensa.

Inicialmente, uma boa dica é a obtenção de um laudo técnico da verdadeira condição física do que se está comprando, fornecido por um especialista, preferencialmente alguém que não venha a participar da reforma, para maior garantia de isenção na análise. De posse dessa espécie de “raio x” da construção, já se pode partir para a negociação, proposta etc. Contudo, alguns cuidados devem ser tomados para que o negócio não vire uma enorme dor de cabeça. Documentação legal, impostos quitados, dividas com concessionárias de serviços (água, luz, gás), entre outros, são itens de verificação de praxe; aliás, isso serve para qualquer imóvel usado, inclusive para terrenos onde já existiu alguma construção recém demolida. Agora, o que indiscutivelmente dá mais trabalho é a contratação da obra, principalmente a contratação dos profissionais que a conduzirão.

Objetivamente falando, obra de reforma é com Arquiteto ou, excepcionalmente, com Engenheiro Civil muito experiente e com uma boa sensibilidade arquitetônica. Projeto residencial – perdoem-me os engenheiros – deveria ser atribuição apenas do arquiteto, cuja formação, ao contrário do que possa parecer, pouco tem a ver com a dos engenheiros, especialmente quanto ao planejamento dos espaços e às soluções estéticas. Para se escolher um Arquiteto, não há um critério específico. O bom senso sugere a busca por alguém com uma experiência mínima de uns cinco a dez anos, que possa apresentar um bom portfólio e uma carteira de clientes, digamos, satisfeitos. Vencida esta fase, o próximo passo é a elaboração de um programa de necessidades, que o arquiteto tem plena condição de oferecer, auxiliando na determinação das prioridades do projeto – se terá piscina, se duas suítes, copa, varanda etc. A seguir, parte-se para o orçamento da obra. Esse é um capítulo à parte que veremos mais adiante. Até lá!  

Construir em encostas: sim, ou não?

     Desde os últimos acontecimentos na região serrana do Rio de Janeiro, onde morreram mais de mil pessoas - um ano após o desastre do Morro da Carioca e da pousada Sankay, em Angra dos Reis, onde um outro tanto pereceu -, terrenos e casas situadas em encostas perderam muito do seu valor de mercado, e seguramente, deixaram de ser a menina dos olhos de muitos arquitetos. Eu estava em Angra, no réveillon de 2010 e jamais tinha visto tamanha quantidade de chuva contínua. Tais fatos nos obrigam a uma avaliação crítica de como se constrói em encostas, e o que fazer (se é que se pode fazer muito) para evitar ocorrências similares em quaisquer instâncias.

       Assim, temos que compreender o que acontece em qualquer terreno em declive ou aclive, quando chove em quantidade. A mecânica do solos, uma ciência em desenvolvimento, cadeira da Engenharia Civil, é quem cuida dessa parte. Num certo aspecto, e bem grosseiramente, poderíamos compará-la, talvez, com a vulcanologia, ou seja, entende-se o processo, mas não se tem como prever seus movimentos com antecipação. Ninguém pode adivinhar quando um morro vai deslizar (principalmente com a grande variação verificada nos índices pluviométricos atuais), assim como não se sabe quando um vulcão vai explodir, ou quando um grande terremoto ocorrerá. A equação só se resolve com o acontecimento em si. Em todos os casos o fenômeno é perfeitamente explicado após sua conclusão. Todos sabemos o que aconteceu nos deslizamentos de Angra, nas serras fluminenses e no morro do Bumba, em Niterói, assim como no recente tremor japonês. Como ocorre com certas doenças do corpo humano, a solução está na prevenção. E no caso das cidades, a prevenção passa pela não ocupação de certas áreas ou no seu uso racional. Muita gente não vai gostar disso, mas temos que evitar, e a todo custo, as construções em encostas. Pelos dados concretos de que já dispomos (a última incógnita da equação), nenhum engenheiro ou arquiteto pode garantir que certo morro nunca irá desabar. Há uma ou outra condição em que se pode ocupar um terreno inclinado: grandes maciços graníticos, onde possamos apoiar as fundações diretamente sobre a superfície da pedra, ou em superfícies de planaltos, longe das laterais anguladas. E só. O resto é conversa fiada. Portanto, muito cuidado antes de comprar um terreno naquela montanha linda, com vista panorâmica para o vale ou para o mar. Consulte um profissional da área, engenheiro ou arquiteto, e com muita experiência.

  

Energia Solar: entenda um pouquinho disso.

          Muita gente acha que energia solar é a mesma coisa de aquecimento solar. Ôpa! Nada a ver uma coisa com a outra! A energia solar, produzida pelo nosso sol, chega por aqui em forma de luz e calor, que através de bancos de células fotovoltaicas pode ser transformada em energia elétrica, armazenada em baterias, e consumida posteriormente. No entanto, essa caríssima tecnologia não está disponível para usos comuns, não apenas pelo alto custo mas, principalmente, pela pequena quantidade que se consegue produzir e armazenar. Funciona bem para equipamentos que requerem pouca energia, como os eletrônicos e lâmpadas led, por exemplo.

Já para aquecimento, a coisa muda. Os aquecedores solares, utilizados para esquentar água, já são bastante eficientes e relativamente baratos. Sua implantação tem sido muito compensadora, podendo trazer economias de até 80% no custo desse processo. Aquece a água do banho, da cozinha, da piscina, da máquina de lavar roupas etc. Porém, alguns cuidados devem ser tomados e que certamente evitarão frustrações ou surpresas desagradáveis:

·         Procure uma empresa especializada e dimensione o conjunto de forma generosa (peque por excesso, não há problema);

·         Adquira equipamentos de empresas certificadas;

·         Instale-os exclusivamente com mão-de-obra qualificada para tal;

·         Os ângulos adequados de incidência solar são fundamentais para o máximo aproveitamento do equipamento;

·         Quando instalados no telhado, todo cuidado é pouco, para evitar infiltrações e goteiras em períodos chuvosos.

No mais, v. quase não faz manutenção, sendo somente necessária a lavagem externa dos vidros do coletor umas duas vezes no ano, e a drenagem do sistema uma única vez nesse tempo. Um bom equipamento tem vida útil superior a 20 anos e muitos deles instalados por aí já têm mais de 30.  

Telhado verde: bom, bonito e... ecológico!

Quanto v. paga de IPTU?

Muito, você vai me dizer. Aí eu pergunto: você paga pela área do banheiro? da garagem? dos quartos e sala? sobre as áreas de acesso, corredores e depósitos, certo? e sobre o telhado? também, claro, porque esse imposto é calculado pela área construída do seu imóvel e o telhado, lógico, faz parte desse imóvel. Então, porque não aproveitar essa área coberta, que tem o exato tamanho de sua casa e transformá-la num espaço de lazer, com jardins, mirante ou qualquer outra coisa? Faça esse espaço valer o IPTU que você paga...

Muito comuns na Europa, os chamados “Green roof” são uma forma relativamente barata de se criar, onde hoje está o seu telhado - componente que volta e meia te dá mais dor de cabeça que proteção, um espaço charmoso, confortável e de inúmeras possibilidades.  

  

Existem inúmeras soluções que, dependendo do projeto, transformam radicalmente um imóvel, seja ele residencial ou mesmo comercial. Basicamente, substitui-se a cobertura existente por uma boa impermeabilização da laje e se cria um belo espaço multiuso. Quando bem executado, não traz nenhum problemas de vazamento e ainda funciona como protetor térmico, baixando a temperatura do ambiente.

Mais informações? fale com a gente. Ou, ainda, aqui:

http://www.hrt.msu.edu/greenroof/

Paredes, pisos e rodapés úmidos

- Minhas paredes estão amareladas na base. O que faço?

Não, ela não ficou madura. Ficou úmida! Engraçado, não é? Bem, esse é um problema muito mais comum do que se imagina, um dos “errinhos básicos” do construtor. 

         Tudo começa nas fundações: quando não são devidamente impermeabilizadas, a umidade do terreno sobe por capilaridade até as paredes e, dependendo do tipo de tijolo e do revestimento, pode atingir um metro de altura, ou mais. Como resultado dessa umidade, o revestimento da parede “apodrece”, refletindo o problema sobre a pintura, com o aparecimento de manchas de cor amarelada, cinzenta, em forma de nuvem, etc, e ali se desenvolvem fungos que podem ser bastante prejudiciais à saúde. Isso tudo também pode acontecer com chuvas que atingem as bases das paredes, principalmente quando as águas do telhado caem muito próximas a estas (telhados sem calhas costumam provocar isso).

- E tem solução?  

 Hummmm... não é tão fácil. Imagine você levantando a casa, impermeabilizando as bases e devolvendo a construção ao seu local original. Imaginou? Pois essa seria a solução. Como isso não é viável (embora plenamente possível!), o jeito é o “jeitinho”. Mas o jeitinho é bem profissional: remover o revestimento podre até deixar o tijolo limpo, lavar bem a parede com escova de aço e água, aplicar nova argamassa (aditivada com produto impermeabilizante específico) em camadas finas, sobrepostas e sempre após a plena cura (secagem) da camada anterior. Depois, é só pintar e está pronto.

- E fica bom para sempre?

Bom, “para sempre” é sempre muito tempo. Depois de alguns anos, se a umidade do terreno for excessiva, é possível que apareça num nível acima do serviço executado. Outros problemas podem ocorrer com os pisos em taco, tábua corrida, carpetes, etc. A mesma umidade pode atacar a laje de piso transferindo o problema para a pavimentação. O processo de recuperação é análogo.

Para saber mais:

• Guia Weber 2010 (publicação gratuita da Quartzolit, distribuída em lojas de material de construção)
• www.weberquartzolit.com.br

Telhados - porque tanta dor de cabeça?

    Todo mundo se preocupa com seus telhados, sejam os projetistas, os construtores ou o morador daquela casinha que, sempre que chove, no meio da noite, acorda todo mundo, num sofrimento de dar dó. Mas, seja na mais humilde das moradias, seja numa cobertura de zona sul, se chove dentro de casa, a razão é uma só: o telhado tem problemas.
    Na maioria dos casos, os telhados vazam por exaustão de seus componentes, por falha na manutenção preventiva e, não raro, por erros construtivos e que perduram por toda a vida útil da cobertura. Como esse assunto é muito rico de histórias, tentaremos ser o mais sucintos possível. Senão, vejamos:

1 - O telhado começou a vazar nas chuvas desse ano...
          É bom dar uma olhada nas calhas, coletores e caixas de areia, que podem estar entupidas; verificar telhas quebradas e fora do lugar, por conta de fortes ventos.
2 – O telhado vaza, só em chuvas longas...
          Sintoma de vazamento pequeno, cumulativo, facilmente percebido por sob o telhado, na hora em que está chovendo. Nem sempre é possível tal verificação, mas as marcas sempre aparecem nos madeiramentos, lajes e forros. os motivos podem ser os mesmos do caso anterior, além de calhas furadas, telhas desalinhadas, entre outros mais específicos e que só a observação local pode precisar.
3 - meu telhado vaza sempre, desde que foi executado; já fiz de tudo e nada adiantou...
          Quantas vezes ouvimos essa mesma história? Normalmente é caso de erro de projeto ou de execução da obra. No caso do projeto, inclinação inadequada, calhas sub-dimensionadas, telha inadequada para o local, descaso com o fator “ventos dominantes”; quando se trata de erros na execução, estes podem estar associados a desalinho da estrutura, calhas sem o devido caimento, rufos mal executados, “cordões” trincados. Aí, provavelmente todo o trabalho deverá ser refeito.            
4 – O meu telhado nunca vazou, e já tem mais de vinte anos...
          Que bom para você! Mas, cuide logo de dar uma olhada em todo o conjunto, fazer uma manutenção preventiva e ficar tranqüilo por mais 20 anos...

      Se v. tem problemas na sua obra, na manutenção de sua casa, ou dúvidas sobre os assuntos aqui veiculados, escreva pra gente em jpw@jpwarquitetura.com.br

Um novo ambiente de trabalho.

Olá!

Estamos inaugurando um novo momento em nossas atividades. A geração desse "espaço arquitetônico virtual", a exemplo de tantos outros, fisicos, que criamos para nossos clientes, nos traz enorme satisfação mas, principalmente, a preciosa oportunidade de desenvolver uma relação diferente com a Arquitetura e com as pessoas. É a vez da interação entre profissionais, estudantes, novos e antigos clientes, amigos e simpatizantes da arte da Construção. Aqui será um novo canteiro de obras, num empreendimento que terá a participação de todos aqueles que, com suas perguntas, idéias, sugestões, críticas (ou elogios, porque não?) construirão, tijolo a tijolo, a nova casa da JPW. Uma casa bacana e confortável, sempre pronta para receber novos amigos. Claro, estamos só começando, ainda "cavando as fundações" do nosso Blog. Temos muito mais trabalho pela frente.  Então, mãos à obra, rapaziada!